skip to Main Content

Bij het formuleren van een taxatieopdracht wordt in overeenstemming met het doel van de taxatie de waarderingsgrondslag bepaald, deze kunnen zijn:

Verzekeringstaxaties

Nieuwwaarde

Het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van de nieuwe zaken van de zelfde soort kwaliteit.

De waardegrondslag voor het verzekeren van machines en inventarissen is de nieuwwaarde. In veel gevallen wordt hieraan onbewust voorbijgegaan. Veelal gehanteerde waarden zijn o.a. aankoopwaarde, historische kostprijs of actuele waarde. Het risico van onderverzekering is hierbij zeer groot.

Herbouwwaarde

Het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw – op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig – onmiddellijk na de gebeurtenis.

De waardegrondslag voor het verzekeren van een gebouw is de herbouwwaarde. In veel gevallen wordt hieraan onbewust voorbijgegaan. Veelal gehanteerde waarden zijn o.a. aankoopwaarde, historische kostprijs/bouwkosten of actuele waarde.

Sloopwaarde

Het bedrag dat verkregen zou kunnen worden voor de nog bruikbare respectievelijk waardevolle onderdelen van het gebouw verminderd met de kosten van het laten afbreken, wegruimen, afvoeren en storten.

Functionele herbouwwaarde

Het bedrag dat benodigd is voor de bouw, onmiddellijk na de gebeurtenis, van een gebouw op dezelfde locatie, ingericht en geconstrueerd voor de huidige bestemming.

Functionele vervangingswaarde

Het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit en staat van onderhoud gelijkwaardige zaken, uitgerust voor de huidige bestemming.

Opbrengstwaarde

Het bedrag waartegen een zaak bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten

Basis van waarde onroerende zaken

Martkwaarde

het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld

Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde: 

  • Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar;
  • Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een gegadigde;
  • De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden;
  • De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de taxatiedatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven;
  • Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen;

Markthuur (IVS©2017)

het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde:

  • De huurwaarde is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhoud- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract;
  • Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar;
  • De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven;
  • De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden;
  • Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Beleggingswaarde

De waarde van een object voor een eigenaar of een toekomstige eigenaar voor individuele belegging of operationele doeleinden.

Reële waarde (IASB /IFRS 13)

de prijs die zou worden verkregen bij de verkoop van een object of zou worden betaald om een schuld over te dragen, in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling

Besluit Actuele Waarde

Besluit Actuele Waarde (geldend vanaf 01-11-2015)

Artikel 1 Actuele Waarde

  1. Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde.
  2. Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de omstandigheden, in aanmerking de actuele kostprijs, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde.

Artikel 2 Actuele Kostprijs

Onder de actuele kostprijs wordt verstaan:

  1. de actuele inkoopprijs en de bijkomende kosten van een actief, verminderd met afschrijvingen; of
  2. de actuele aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten welke rechtstreeks aan de vervaardiging van een actief kunnen worden toegerekend, verminderd met afschrijvingen. In deze kosten kunnen worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend.

Artikel 3 Bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.

Artikel 4 Marktwaarde*

Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.

*Waardering tegen marktwaarde is niet toegestaan voor een rechtspersoon als bedoeld in artikel 395a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 5 Opbrengstwaarde

Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten.

Beperkte toelichting Besluit Actuele Waarde*

Artikel 7

Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de actuele kostprijs. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien deze lager is dan de actuele kostprijs. Indien de opbrengstwaarde lager is dan de actuele kostprijs en hoger is dan de bedrijfswaarde, geschiedt de waardering tegen de opbrengstwaarde.

Vervangingswaarde

Het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken

Mortgage Lending Value

Onder de mortgage lending value / hypotheekwaarde (EVS2 artikel 7.1) wordt verstaan: 

de waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het goed, rekening houdend met duurzame langetermijnaspecten van het goed, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dit ogenblik van het goed wordt gemaakt en eventueel andere doeleinden waarvoor het geschikt is.

Bij de beoordeling van de hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren.

Waarde in het economische verkeer (WOZ)

De waarde in het economische verkeer, artikel 17, lid 2 (Wet WOZ):

de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Ingevolge artikel 17, derde lid van de Wet Waardering onroerende zaken wordt, behoudens bij woningen en rijksmonumenten (Monumentenwet 1988), de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.

Onder de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: “het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak evenals de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”.

Het begrip waarde in het economische verkeer wijkt, als gevolg van het hanteren van de zogenaamde leegstandsfictie en de verkrijgingfictie alsook de te hanteren waardepeildatum, af van de standaard definitie ©IVS 2013 Marktwaarde.

Opinie van de verwachte opbrengst

Opinie van de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW

Binnen de richtlijnen van de International Valuation Standards Council (IVSC), dan wel de richtlijnen van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is het niet toegestaan voor haar taxateurs om de term “executiewaarde” te hanteren. Een taxatie ten behoeve van de zekerheidstelling voor leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de International Valuation Standards (IVS).

Volgens deze standaarden mag de term “executiewaarde” niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaarde basis ontzegt. Bij een executoriale verkoop is er geen sprake van een bereidwillige verkoper en vaak geen sprake van een goed geïnformeerde koper en behoorlijke marketing. Echter is vaak wel sprake van enige vorm van dwang.

Binnen het financieringsbeleid van veel Nederlandse banken wordt nog waarde gehecht aan de term “executiewaarde”. Daarom heeft opdrachtgever ons uitdrukkelijk verzocht een opinie te geven over de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW. Gelet op bovengenoemde beperkingen kunnen wij slechts een opinie geven en geen waarde. Verder is deze opinie slechts van toepassing op de opnamedatum. Door opdrachtgever kan geen aanspraak worden gemaakt op de afgegeven opinie. Zowel de marktomstandigheden, de verkoopomstandigheden en het verkoopproces kunnen afwijken van wat is aangenomen en vastgesteld op de opnamedatum.

Er is geen constante in de tijd tussen de getaxeerde marktwaarde en de opinie betreffende de mogelijke opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW

Bij het vaststellen van de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop wordt door de taxateur rekening gehouden met de nodige kosten van de veiling zoals de kosten voor de plokpenning, proceskosten (waaronder zaalhuur en marketing), verhoogde notariskosten en een risico opslag. De kosten en de risico-opslag worden in mindering gebracht op de verwachte opbrengst. De risico-opslag wordt bepaald door de beperkte verkoopperiode, het gebrek aan informatie voor de koper, de niet bereidwillige verkoper en verschillende andere factoren.

Waarde in het economische verkeer

De prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed.

Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr. 16 047.

Basis van waarde roerende zaken

Verkoopwaarde

Het bedrag dat bij verkoop in het normale economische verkeer en uitgaande van dezelfde bestemming van het gebouw – met uitzondering van de grond – verkregen zou kunnen worden.

Waarde in het economische verkeer

De prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed.

* is qua uitkomst synoniem aan successiewaarde

(Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr.16 047)

Besluit Actuele Waarde

Besluit Actuele Waarde (geldend vanaf 01-11-2015)

Artikel 1 Actuele Waarde

  1. Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde.
  2. Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de omstandigheden, in aanmerking de actuele kostprijs, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde.

Artikel 2 Actuele Kostprijs

Onder de actuele kostprijs wordt verstaan:

  1. de actuele inkoopprijs en de bijkomende kosten van een actief, verminderd met afschrijvingen; of
  2. de actuele aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten welke rechtstreeks aan de vervaardiging van een actief kunnen worden toegerekend, verminderd met afschrijvingen. In deze kosten kunnen worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend.

Artikel 3 Bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.

Artikel 4 Marktwaarde*

Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.

*Waardering tegen marktwaarde is niet toegestaan voor een rechtspersoon als bedoeld in artikel 395a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 5 Opbrengstwaarde

Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten.

Beperkte toelichting Besluit Actuele Waarde*

Artikel 7

Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de actuele kostprijs. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien deze lager is dan de actuele kostprijs. Indien de opbrengstwaarde lager is dan de actuele kostprijs en hoger is dan de bedrijfswaarde, geschiedt de waardering tegen de opbrengstwaarde.

Reële waarde (Dutch GAAP)

Het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een verplichting kan worden afgewikkeld, tussen terzake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn.

Onderhandse verkoopwaarde

Het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij vrijwillige onderhandse verkoop, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaken gebruikelijke wijze, zal kunnen opbrengen.

Onderhandse verkoopwaarde (gelijkblijvend)

Het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij vrijwillige onderhandse verkoop, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaak gebruikelijke wijze en bij gelijkblijvende locatie en gebruik, zal kunnen opbrengen.

Liquidatiewaarde

Het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij een gedwongen openbare verkoop, op een door de wet voorgeschreven wijze, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaken gebruikelijke wijze, zal kunnen opbrengen.

Executiewaarde

Het bedrag dat een zaak, bij acuut gedwongen openbare verkoop, dus zonder enige voorbereiding van betekenis, op een door de wet voorgeschreven wijze, zal kunnen opbrengen.

Marktwaarde

Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Uitgangspunt:

–          georiënteerd op de verkoopmarkt van de onderneming

Reële waarde (IFRS13)

De prijs die zou worden verkregen bij de verkoop van een object of zou worden betaald om een schuld over te dragen in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling.

Back To Top
×Close search
Zoeken