Tijdens de kennissessie van de afdeling Bedrijfseconomische Taxaties van Troostwijk gaven Jordy Kleemans en Davey Markerink, een van de jonge talenten binnen het team, een inspirerende inkijk in de wereld van industrieel vastgoed en de uitdagingen rondom verduurzaming. Met hun brede expertise en onderzoekservaring schetsten zij een helder beeld van de kansen, maar ook van de obstakels, bij het verduurzamen van grootschalige industriële complexen.

Troostwijk heeft een sterke positie in de nichemarkt van industrieel vastgoed. “Van standaard bedrijfshallen tot unieke objecten zoals chemische fabrieken en afvalverwerkingscentrales – wij taxeren het allemaal”, aldus Jordy Kleemans, verantwoordelijk voor de commerciële taxatieafdeling. “Wat industrieel vastgoed zo bijzonder maakt, is de combinatie van vastgoed, (gebouw gebonden) installaties, machines en de exploitatie zelf. Een integrale benadering stelt ons in staat om complexe waarderingen uit te voeren.”

Binnen de vastgoedmarkt in het algemeen en hiermee ook binnen het taxatievak is verduurzaming niet meer weg te denken. Waar bij kantoren en winkels verduurzamingsmaatregelen gemeengoed zijn, brengt dit bij industrieel vastgoed extra uitdagingen met zich mee. De vraag is: richten we ons alleen op het ‘schilletje’, het vastgoed zelf, of moeten we ook kijken naar de installaties en processen die erbinnen plaatsvinden?

Davey, Register-Taxateur bij Troostwijk en specialist in industrieel vastgoed, lichtte toe hoe industrieel vastgoed zich laat kenmerken en wat de impact hiervan. “We definiëren het op basis van het gebruik: grootschalige productie met vaak strenge milieu- en veiligheidseisen.” Deze sector wordt gekenmerkt door vijf kernpunten:

1. Strenge milieuregelgeving en planologische beperkingen.
2. Locatie is vaak cruciaal voor de bedrijfsvoering.
3. De omvang van de installaties is significant.
4. De investeringskosten zijn hoog.
5. Zowel de aanpassingen als het onderhoud vereisen aanzienlijke financiële middelen.

Deze kenmerken maken verduurzamen zeker niet eenvoudig, maar is wel essentieel om echte grote stappen te zetten. Hoewel de zware industrie slechts een klein deel van de totale vastgoedmarkt vertegenwoordigt (€40 miljard van de €4000 miljard), is de impact op CO2-uitstoot enorm. “Deze sector is verantwoordelijk voor 25% van de totale uitstoot”, benadrukte Davey. Hier liggen dus grote kansen voor verduurzaming

Het Europese beleid streeft naar een 100% circulaire en klimaatneutrale industriesector in 2050. Nederland legt de lat zelfs hoger: in 2030 moet de CO2-uitstoot al substantieel zijn gereduceerd. Ondanks deze ambitieuze doelen worstelen veel bedrijven met de praktische uitvoering.

Grote spelers in de industrie willen vaak verduurzamen, maar lopen tegen obstakels aan zoals een overbelast stroomnetwerk en onduidelijk overheidsbeleid. Ook is er terughoudendheid bij (eind)klanten om te betalen voor duurzame oplossingen. Daarnaast maken de hoge kosten van emissierechten verduurzaming financieel uitdagend.

Uit het onderzoek van de researchafdeling van Troostwijk blijkt dat de meeste winst te behalen is bij het verduurzamen van de processen; Dit betekent de (gebouw gebonden) installaties. Gemiddeld bestaat slechts 15% tot 30% van de waarde van een industrieel complex uit het vastgoed zelf, terwijl 70% tot 85% toe te schrijven is aan (gebouw gebonden) installaties en machines. Bovendien gaat het grootste deel van het energieverbruik naar deze processen, niet naar het vastgoed.

“Bij kantoren kunnen we verduurzamen met warmtepompen en zonnepanelen, maar bij industrieel vastgoed is dat complexer”, legt Davey uit. “Isoleren bijvoorbeeld, heeft vaak weinig effect omdat veel installaties zelf al warmte genereren. De sleutel ligt daarom bij de energievoorziening en het gebruik van duurzame energiebronnen.”

Dit klinkt eenvoudig, maar is het zeker niet. Voor structurele verduurzaming binnen de grootschalige industrie is samenwerking essentieel. Banken bijvoorbeeld stimuleren al actief verduurzaming van al het vastgoed dat zij financieren, maar volgens Troostwijk zou dit breder getrokken kunnen worden naar roerende zaken. Zeker binnen de industriële sector. Ook ziet Troostwijk kansen in verduurzamingsfondsen, zoals groene obligaties, al dan niet gestimuleerd door de overheid.

Bedrijven zelf kunnen hun bijdrage leveren door te investeren in innovatie van productieprocessen, met als inspirerend voorbeeld de auto-industrie. Tesla heeft door forse investeringen in duurzaamheid niet alleen de uitstoot verlaagd, maar ook een sterke concurrentiepositie opgebouwd. Dat vraagt om visie, doorzettingsvermogen en financiële middelen.

Hoewel verduurzaming van industrieel vastgoed gepaard gaat met hoge initiële kosten en onzekerheden rondom de terugverdientijd, is het volgens Troostwijk onmiskenbaar een kans. De grootste winst is te behalen in de verduurzaming van industriële processen, waarbij stabiele en duurzame energiebronnen cruciaal zijn.

Jordy Kleemans sloot de sessie af met een krachtige boodschap, ontleend aan de interne slogan van Troostwijk: “We doen het samen, we doen het beter.” Hij benadrukte dat samenwerking tussen bankiers, beleggers, overheid en industriële ondernemingen noodzakelijk is om de verduurzamingsdoelen te bereiken. Alleen door gezamenlijk de schouders eronder te zetten, kunnen we toewerken naar een duurzame en klimaatvriendelijke toekomst voor de zware industrie.

Jordy Kleemans en Davey Markerink

Afdeling bedrijfseconomische Taxaties 

“Samenwerken voor duurzame groei”