Calamiteiten nummer

088-666 6666 dag en nacht

Waardebegrippen

Bases van waarde onroerende zaken

Marktwaarde (IVS 2017) 

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Markthuur (IVS 2017) 

Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Beleggingswaarde (IVS 2013) 

De waarde van een object voor een eigenaar of een toekomstige eigenaar voor individuele belegging of operationele doeleinden.

Reële waarde (IVS 2013) 

De geschatte waarde waarvoor een object of schuld tussen bekende, geïnformeerde, bereidwillige partijen wordt overgedragen die het respectievelijke belang van die partijen weergeeft.

Reële waarde (IASB/IFRS 13) 

De prijs die zou worden verkregen bij de verkoop van een object of zou worden betaald om een schuld over te dragen, in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling.

Waarde in het economische verkeer (Wet WOZ) 

Waarde in het economische verkeer, artikel 17, lid 2: "De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen".

Ingevolge artikel 17, derde lid van de Wet Waardering onroerende zaken wordt, behoudens bij woningen en rijksmonumenten (Monumentenwet 1988), de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.

Onder de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: "het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak evenals de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Het begrip waarde in het economische verkeer wijkt, als gevolg van het hanteren van de zogenaamde leegstandsfictie en de verkrijgingfictie alsook de te hanteren waardepeildatum, af van de standaard definitie ©IVS 2013 Marktwaarde.

Waarde in het economische verkeer (fiscale doeleinden) 

Onder de waarde in het economische verkeer wordt verstaan: "de prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed". Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr. 16 047.

Actuele waarde (Besluit actuele waarde (BAW)

Op basis van het Besluit van 13 oktober 2015 tot wijziging van het Besluit actuele waarde.

Artikel 1 Actuele waarde
Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde.

Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de omstandigheden, in aanmerking de actuele kostprijs, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde.

Artikel 2 Actuele kostprijs
Onder de actuele kostprijs wordt verstaan: a) de actuele inkoopprijs en de bijkomende kosten van een actief verminderd met afschrijvingen; of b) de actuele aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten welke rechtstreeks aan de vervaardiging van een actief kunnen worden toegerekend, verminderd met afschrijvingen. In deze kosten kunnen worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend.

Artikel 3 Bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.

Artikel 4 Marktwaarde
Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.

Artikel 5 Opbrengstwaarde
Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten.

Artikel 5a Waardering tegen marktwaarde
Waardering tegen marktwaarde is niet toegestaan voor een rechtspersoon als bedoeld in artikel 395a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 7 Vaste activa
Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de actuele kostprijs. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien deze lager is dan de actuele kostprijs. Indien de opbrengstwaarde lager is dan de actuele kostprijs en hoger is dan de bedrijfswaarde, geschiedt de waardering tegen de opbrengstwaarde.

Artikel 11 Activa
Indien activa, niet zijnde financiële instrumenten, die opbrengsten kunnen opleveren als belegging, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de marktwaarde. Als benadering van de marktwaarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd.

Indien de waarde van de in het eerste lid bedoelde activa wordt benaderd, wordt in de toelichting vermeld: (a) welke benaderingsmethode is toegepast; en (b) indien de waarde is geschat op basis van de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, de aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd en de gehanteerde rentevoet.

Opinie van de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW

Binnen de richtlijnen van de International Valuation Standards Council (IVSC), dan wel de richtlijnen van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is het niet toegestaan voor haar taxateurs om de term "executiewaarde" te hanteren. Een taxatie ten behoeve van de zekerheidstelling voor leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de International Valuation Standards (IVS).

Volgens deze standaarden mag de term "executiewaarde" niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaarde basis ontzegt. Bij een executoriale verkoop is er geen sprake van een bereidwillige verkoper en vaak geen sprake van een goed geïnformeerde koper en behoorlijke marketing. Echter is vaak wel sprake van enige vorm van dwang.

Binnen het financieringsbeleid van veel Nederlandse banken wordt nog waarde gehecht aan de term "executiewaarde". Daarom heeft opdrachtgever ons uitdrukkelijk verzocht een opinie te geven over de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW. Gelet op bovengenoemde beperkingen kunnen wij slechts een opinie geven en geen waarde. Verder is deze opinie slechts van toepassing op de inspectiedatum. Door opdrachtgever kan geen aanspraak worden gemaakt op de afgegeven opinie. Zowel de marktomstandigheden, de verkoopomstandigheden en het verkoopproces kunnen afwijken van wat is aangenomen en vastgesteld op de inspectiedatum.

Er is geen constante in de tijd tussen de getaxeerde marktwaarde en de opinie betreffende de mogelijke opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW. Bij het vaststellen van de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop wordt door de taxateur rekening gehouden met de nodige kosten van de veiling zoals de kosten voor de plokpenning, proceskosten (waaronder zaalhuur en marketing), verhoogde notariskosten en een risico opslag. De kosten en de risico-opslag worden in mindering gebracht op de verwachte opbrengst. De risico-opslag wordt bepaald door de beperkte verkoopperiode, het gebrek aan informatie voor de koper, de niet bereidwillige verkoper en verschillende andere factoren.

Hypotheekwaarde (Mortgage Lending Value)

Hypotheekwaarde (EVS2 artikel 7.1)
De waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het goed, rekening houdend met duurzame langetermijnaspecten van het goed, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dit ogenblik van het goed wordt gemaakt en eventueel andere doeleinden waarvoor het geschikt is. Bij de beoordeling van de Hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren.Bij de beoordeling van de hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren.

 

 

Bases van waarde roerende zaken

Actuele waarde (Besluit actuele waarde (BAW)

Op basis van het Besluit van 13 oktober 2015 tot wijziging van het Besluit actuele waarde.

Artikel 1 Actuele waarde
Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde.

Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de omstandigheden, in aanmerking de actuele kostprijs, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde.

Artikel 2 Actuele kostprijs
Onder de actuele kostprijs wordt verstaan: a) de actuele inkoopprijs en de bijkomende kosten van een actief verminderd met afschrijvingen; of b) de actuele aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten welke rechtstreeks aan de vervaardiging van een actief kunnen worden toegerekend, verminderd met afschrijvingen. In deze kosten kunnen worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend.

Artikel 3 Bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.

Artikel 4 Marktwaarde
Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.

Artikel 5 Opbrengstwaarde
Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten.

Artikel 5a Waardering tegen marktwaarde
Waardering tegen marktwaarde is niet toegestaan voor een rechtspersoon als bedoeld in artikel 395a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 7 Vaste activa
Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de actuele kostprijs. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien deze lager is dan de actuele kostprijs. Indien de opbrengstwaarde lager is dan de actuele kostprijs en hoger is dan de bedrijfswaarde, geschiedt de waardering tegen de opbrengstwaarde.

Artikel 11 Activa
Indien activa, niet zijnde financiële instrumenten, die opbrengsten kunnen opleveren als belegging, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de marktwaarde. Als benadering van de marktwaarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd.

Indien de waarde van de in het eerste lid bedoelde activa wordt benaderd, wordt in de toelichting vermeld: (a) welke benaderingsmethode is toegepast; en (b) indien de waarde is geschat op basis van de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, de aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd en de gehanteerde rentevoet.

Waarde in het economische verkeer (fiscale doeleinden) 

Onder de waarde in het economische verkeer wordt verstaan: "de prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed". Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr. 16 047.

Reële Waarde (RJ 940) 

Onder reële waarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een verplichting kan worden afgewikkeld, tussen terzake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn.

Onderhandse verkoopwaarde

Onder de onderhandse verkoopwaarde wordt verstaan: "Onder de onderhandse verkoopwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij vrijwillige onderhandse verkoop, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaken gebruikelijke wijze, zal kunnen opbrengen".

Onderhandse verkoopwaarde bij gelijkblijvende locatie en gebruik 

Onder de onderhandse verkoopwaarde bij gelijkblijvende locatie en gebruik wordt verstaan: "het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij vrijwillige onderhandse verkoop, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaak gebruikelijke wijze en bij gelijkblijvende locatie en gebruik, zal kunnen opbrengen.

Executiewaarde

Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een zaak, bij acuut gedwongen openbare verkoop, dus zonder enige voorbereiding van betekenis, op een door de wet voorgeschreven wijze, zal kunnen opbrengen".

Liquidatiewaarde

Onder de liquidatiewaarde wordt verstaan: “het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij gedwongen openbare verkoop, op een door de wet voorgeschreven wijze, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaken gebruikelijke wijze, zal kunnen opbrengen”.

Marktwaarde*

Onder Marktwaarde wordt verstaan: “Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (VPS4.1.2)”.
* Vertaling volgens Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)- The Red Book editie 1-2014 .

Reële Waarde – IFRS 13*

De prijs die zou worden verkregen bij de verkoop van een object of zou worden betaald om een schuld over te dragen in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling.
* Vertaling volgens Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)- The Red Book editie 1-2014 .

 

Verzekeringstaxaties waardebegrippen

Herbouwwaarde 

Onder de herbouwwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw - op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig - onmiddellijk na de gebeurtenis".

 

Nieuwwaarde 

Onder de nieuwwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van nieuwe zaken van dezelfde soort en kwaliteit".

 

Vervangingswaarde 

Onder de vervangingswaarde wordt verstaan: "het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken".

 

Verkoopwaarde 

Onder de verkoopwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat bij verkoop in het normale economische verkeer en uitgaande van dezelfde bestemming van het gebouw - met uitzondering van de grond - verkregen zou kunnen worden".

 

Sloopwaarde 

Onder de sloopwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat verkregen zou kunnen worden voor de nog bruikbare respectievelijk waardevolle onderdelen van het gebouw verminderd met de kosten van het laten afbreken, wegruimen, afvoeren en storten". 

 

Functionele herbouwwaarde 

Onder de functionele herbouwwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat benodigd is voor de bouw, onmiddellijk na de gebeurtenis, van een gebouw op dezelfde locatie, ingericht en geconstrueerd voor de huidige bestemming".

 

Functionele vervangingswaarde 

Onder de functionele vervangingswaarde wordt verstaan: "het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit en staat van onderhoud gelijkwaardige zaken, uitgerust voor de huidige bestemming".

 

Opbrengstwaarde 

Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan: "het bedrag waartegen een zaak bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten". 

Offerte aanvragen?

Geinteresseerd in onze diensten?

Vraag nu een offerte aan

Troostwijk Taxaties in het kort

Sinds de start in 1930 zijn wij uitgegroeid tot één van Nederlands grootste taxatie- en expertisebureaus.

Vanuit onze kantoren in Amsterdam, Rotterdam en Groningen werken ruim 200 medewerkers dagelijks aan onze gezamenlijke missie: Het leveren van de juiste informatie en adviezen of het optimale onderhandelingsresultaat, waardoor onze opdrachtgevers de beste beslissingen kunnen nemen.


Lees meer

Internationaal

ArcaLaudis

Sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw volgt Troostwijk haar klanten buiten de Nederlandse landsgrenzen. Het eigen internationale taxatienetwerk dat de naam ArcaLaudis draagt, speelt hierbij een grote rol. Dit netwerk bestaat uit eigen Troostwijk vestigingen of exclusieve samenwerkingsverbanden in economisch belangrijke gebieden in de wereld.


Lees meer

Research

Onderzoek staat centraal binnen Troostwijk Taxaties.

De afdeling Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen en trends in de markt. Het vastleggen en verrijken van data leidt tot een bron van unieke kennis. Hiermee assisteren wij onze klanten. Het geven van gedegen, goed onderbouwde en accurate waarderingen en adviezen is van essentieel belang.


Lees meer

Actueel

Vastgoedmarkt 3e kwartaal 2017

- 06/12/2017 -

De vastgoedmarkt liet een wisselend beeld zien in het derde kwartaal van 2017. Ondanks de goed draaiende economie bleef de vraag naar zowel kantoor-, bedrijfs- als – winkelruimte achter bij voorgaande kwartalen.

De vraag naar woningen blijft echter nog altijd toenemen met een record aantal verkopen tot gevolg. Het aanbod blijft dalen bij alle categorieën, waardoor de krapte op de markt toeneemt. Hierdoor lopen de huurprijzen weer licht op. Er is echter wel sprake van grote regionale

Lees meer

Offerte

Geinteresseerd in een van onze diensten?

Vraag een offerte aan

Het is van groot belang om de waarde van uw eigendommen nauwkeurig te laten taxeren én vastleggen voordat u een verzekering afsluit. Alleen de combinatie van de juiste verzekeringspolis en een deskundig opgesteld taxatierapport conform artikel 7:960 BW, verzekert u van een optimale dekking.

Indexcijfers (excl. btw) per 1 oktober 2017

Bedrijfsinventaris Bedrijfsgebouwen Woningbouw
Lees meer

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op het gebied van Taxaties, Contra-expertises, vastgoedadvies en risicoanalyses. Meld u nu aan!